房地產政策暖風再起第三輪救市呼之欲出？
??2014年，一線城市交易量下降、價格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之後，又傳出佳兆業破產重組、恒盛地產資金鏈斷裂的消息，“狼來
瞭”的預警似乎正在變現。統計數據顯示，144傢上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33傢房企資產負債率超過瞭80%的紅線。
目前公佈瞭2014年業績預告的47傢上市房企中，12傢業績虧損，10傢業績預減。
2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地產市場2015年能否觸底反彈？政府手裡還有多少籌碼？《每日經濟新聞》記者就此展開瞭調查。
隨著2014年中國經濟增速下滑至7.4%，作為最重要的經濟引擎之一的房地產行業，政策暖風頻頻吹起。
日前，國務院總理李克強與達沃斯世界經濟論壇國際工商理事會代表對話時指出，中國房地產市場的剛性需求是長期的，並將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。
與此同時，包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購、鼓勵購房的政策，住房和城鄉建設部副部長齊驥更是表示，要指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。
福州市下發的 《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》提出，開發企業若有多餘商品房或安置房可賣給政府，用於保障性住房。除瞭福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。
房地產拖累經濟增長
國傢統計局公佈的數據顯示，2014年國內生產總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經濟增速較前一年下滑0.3個百分點，同時也是1990年以來最低的數據。
中國銀行首席經濟學傢曹遠征在網易房產舉辦的中國地產創新峰會上表示，中國經濟增速放緩的背後，固定資產投資增速下滑是主要原因，房地產投資增速下滑則是
最主要的拖累因素。由於中國的人口結構發生瞭變化，房地產市場從1998年以來的單邊上漲時代已經終結，庫存壓力的加大導致房企新開工的意願不強，房地產
投資在2015年仍有進一步下行的壓力。
摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌認為，經濟增速放緩的主要原因在於固定資產投資減速，在供應過剩的房地產和制造業領域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計，
由於房地產投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個百分點左右（包括對房地產相關行業的間接影響），預計
2015年國內房地產市場仍將繼續調整。
“房地產對產業鏈的輻射能力非常強，房地產投資增速下滑會拖累建築業、工業、裝飾業等上下遊行業的增長，引發連鎖反應。”新城控股高級副總裁歐陽捷向《每
日經濟新聞》記者表示，要穩住經濟下行的勢頭，房地產投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當
“火車頭”，也至少不要拖後腿。所以從政策層面而言，房地產的穩定發展是政府希望看到的。
供求關系依舊嚴峻
盡管2014年下半年房地產市場呈現探底回升的勢頭，並且在四季度出現“翹尾”，但供大於求的基本面並未得到實質改變，進入2015年1月份以來，市場成交再度下滑。
克而瑞的監測顯示，2015年1月上半月，61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米，環比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場分化進一
步加劇：一線城市商品住宅成交環比雖下降，但同比大漲近32%，表現依然搶眼；18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環比都出現大幅下滑，且分化明顯，
廈門、南京、杭州等城市環比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環比小幅下降，與2014年12月的高點基本持平；三四線城市上半月整體市場
成交環比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，一般而言，臨近年關都是成交淡季，但眼下離年關尚早，成交下滑一方面是受市場淡季影響，但更多是
因為供過於求的市場格局並沒有發生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應遞減，信貸政策又止步不前，加之市場對經濟發展信心不足，使得購房者信心下降，觀
望情緒上升。
世聯行的研究報告顯示，盡管房地產市場經歷瞭2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警
戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。二線城市中多數城市的庫存量仍處於2010年來的高點，
像杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月。多數三四線城市由於人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與
22.1個月，錦州的去化時間更是高達89個月。
相對於在售住宅存量，潛在供應量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調查更發現，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲備約為12億平
方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時間。
然而，與巨大的供應量相比，需求量卻呈現持續下行的勢頭。歐陽捷調查發現，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經接近30平方米，進一步改善的空間十分有
限，三四線城市的人均居住面積更高，這意味著除瞭一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時，受到傳統產業產能過剩的影響，農村勞動力進城的
速度也在放緩，導致近幾年大多數一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應減少。
對樓市一向樂觀的原華遠地產董事長任志強也坦言，盡管房地產行業已經進入底部徘徊周期，但由於商品房庫存量巨大，房價大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會出現回升的勢頭。
多重刺激手段救市/
面對不利的市場形勢，不僅各級政府紛紛出招托市，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動。
四川省住建廳1月20日發佈消息稱，將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政幹預政策。廈門也宣佈從1月16日起全面取消島內限購。
此外，紹興日前出臺的《關於促進越城區行政區域房地產市場平穩健康發展的意見》提出，將於2月15日起實施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房優惠政策，
購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。
興業證券房地產分析師閻常銘向《每日經濟新聞》記者表示，雖然在央行降息後房地產基本面確實開始復蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由於三四線城市庫存較
大等因素，單靠貨幣政策的寬松對於三四線城市基本面的推動相對緩慢，區域性的行業政策支持是非常有益的補充，預計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措
施。
然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限，難以帶來大規模的購買力釋放。除瞭一線城市，絕大多數城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策隻是“小打小鬧”。
相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據《經濟參考報》報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉化為安置房、利用存量房促進棚改和
收購商品房用於保障性住房的指導意見。隨後，福州市下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，開發商的房源或福州居民手中多
餘的商品房或安置房可以售予政府，由各區政府指定一傢國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，回購安置協議可以由原征遷實施單位負責。
中信證券房地產分析師陳聰認為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支持，尤其在一些供大於求的城市，如果地方政府先名義出資協助購房者取得房屋
部分產權，並要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資，開發企業一邊取得地方政府出資，一邊繼續支付規費和地價。這樣一來，地價低流入與民生保障低流
出的格局就可能變為地價適當流入與民生保障適當流出，同時未實際增加地方政府凈開支，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。
相對於各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮化才是房地產市場重拾動力的核心因素，“2014年9月發改委已經確定新型城鎮化試點名單，在全國共選取瞭
50多個試點城市，如果真的能解決農村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮化發展將產生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困
境”。
資金狀況
一月房企海外融資縮水七成 樓市進入“後高周轉”時代
每經記者 尚希 發自北京
從佳兆業風波到中小房企生存困局，再到人民幣貶值，最近樓市利空不斷。
中原地產數據顯示，2015年1月宣佈在海外資本市場融資的房企僅有7傢，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21傢企業600億元融資額銳減七成。
蘭德咨詢對港股上市的30傢房企資金壓力測試發現，得分在70分“及格線”以上的隻有6傢。
中原地產首席分析師張大偉指出，目前樓市已整體進入 “後高周轉”時代：隨著土地成本、融資成本上升，房企以往依托高利潤和高杠桿的策略很難再有操作空間。
7傢房企海外融資158億
按照蘭德銀行貸款率利計算表信貸年息信用貸款房貸專家咨詢資金壓力測試模型，在對港股上市的30傢房企的資金壓力測試發現，得分在70分以上的隻有6傢。“70分以下就有風險。”蘭德咨詢總裁宋延慶
對《每日經濟新聞》記者說，隨著全行業金融化的趨勢越來越明顯，提高現金流及運營的精細化管理水平更為重要。
通過對企業的評測，宋延慶發現，目前行業內最需要重視的就是資產負債率這一數據，大部分房企資產負債率都在90%左右，而現金占總資產的比值也相對較低，一般港股上市房企這一比值控制在15%~20%，其建議A股房企也不要低於10%。
宋延慶表示，在以債養債的開發模式下，如果企業負債過高、增速過快，一旦銷售額下降，資金鏈就可能斷裂。針對房地產企業現金流特點，通過測算不同壓力情形下企業的資金狀況，能夠獲知企業未來一年的資金鏈安全程度。
中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，國內房企海外融資銳減，1月份宣佈在海外資本市場融資的僅有7傢，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21傢企業600億元融資額銳減七成。
“以往，1月份房企都會選擇在海外大規模融資，但在2015年，受佳兆業事件及人民幣貶值影響，房企海外融資遇冷，融資成本也明顯上漲。”張大偉說。
多位房企人士表示，預計在2015年春節後，房企海外融資的難度將繼續增加。
張大偉提醒，巨量的海外融資負債規模將引發房企資金鏈緊張，甚至有可能出現違約。同時隨著美元走強，熱錢流出速度可能會加快，從而進一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢，房地產市場將面臨持續頹勢，進而可能傷害中國經濟。
多傢房企負債超百億
Wind資訊統計數據顯示，A股144傢上市房企平均負債額為118.36億元。其中“招保萬金”四傢房企的負債合計達到瞭9095億元，除金地2014
年前三季度負債979.67億元外，其他三傢負債都超過瞭千億，其中萬科前三季度負債4137.92億元。從資產負債率來看，萬科為79.6%，招商地產
為72.2%，保利和金地分別為80.3%和72%。
記者梳理這144傢上市房企的負債情況發現，共有33傢房企的資產負債率超過瞭80%的紅線，其中珠江控股達到98.74%，陽光城為90.96%。
張大偉對 《每日經濟新聞》記者表示，他們在對20傢上市房企的財務數據跟蹤研究後發現，目前行業已整體進入
“後高周轉”時代。“在2010年前，很多大型房企規模和業績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升，這一策略很難再有
操作空間。”
張大偉指出，在步入信貸房貸花蓮信貸年息“後高周轉”時代後，上市房企的核心凈利潤率依然處於下降通道，2014年上半年20傢上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%，處於歷史最低位。
“得益於融資和銷售方面的優勢，品牌房企的整體財務表現相對比較穩定，但現在擺在大傢面前的問題就是如何轉型。”一位上市房企高管表示。張大偉預計，2015年大部分企業的銷售任務制定將非常謹慎，經營策略將以平穩去庫存為主。
??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號：gzkanfang)官方微信服務號，為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務，包括新盤營銷信息、折扣優惠，另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註，獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-31/07465967075310192345883.shtml
留言列表
